Merkblatt "Abläufe" für Interessenten

 

                 Merkblatt: „Abläufe“

                  (für Interessenten)

 

Für mich und all die Interessenten, welche bisher mit mir zu tun hatten, galt und gilt es als Maklertugend, dass meine Arbeitsweise transparent ist. So sind die Vermittlungsabläufe für alle Parteien, Sie als Objekt-/Kaufinteressent und Verbraucher, die Eigentümer-/Verkäuferseite und mich als Ihr Immobilienvermittler, immer gut nachvollziehbar. Meine Kondition: Käufercourtage 7,14 Prozent inkl. MwSt. vom beurkundeten Verkaufswert der vermittelten Immobilie! 

 

Das Widerrufsrecht für Immobilienmaklergeschäfte, welches 2014 dem Fernabsatzrecht angepasst wurde, soll nach dem Verbraucherschutzgedanken Überraschungseffekte für den Verbraucher verhindern bzw. ausgleichen; die Rechtsprechung spricht vom sogenannten "Überrumpelungseffekt". Beispiel klassisches Fernabsatzgeschäft: Bestellung einer Ware im Internet. Sie drücken auf den "Bestell-Button" und nehmen das Angebot der Firma an. Sie erkennen dann aber, dass Sie das falsche Warenstück im Warenkorb hatten und wollen die Irrtumsanfechtung nach dem BGB wahrnehmen. Dafür steht Ihnen die besondere Form des 14-tägigen Widerrufsrechts zu, um sich von dem von Ihnen angenommenen Vertrag wieder zu lösen, ein neues Stück auszusuchen und dann erneut auf den "Bestell-Button" zu drücken.

 

Nun, das Vermittlungsgeschäft des Immobilienmaklers läuft ein wenig anders, wurde aber dennoch den o. g. Regelungen angeglichen. So stellt die Immobilienwerbung im Internet, anders als das Feilhalten von beweglichen Waren bei einem Online-Händler, selbst noch kein Angebot im Rechtsgeschäftssinne dar, sondern lediglich eine sogenannte "invitatio ad offerendum", also eine - vorgelagerte - Einladung des Maklers an einen ungewissen - potenziellen - Interessentenkreis, zu den in der online-Werbung genannten Konditionen, insbesondere den dortigen Courtage-Angaben, eine Kontakt-/Objektanfrage vorzunehmen. Durch diese Anfrage gibt der Verbraucher/Interessent erstmals seinerseits ein Angebot auf Inanspruchnahme der Vermittlungsdienstleistungen des Immobilienmaklers ab. Übersendet daraufhin der Makler das Exposé mit der Objektadresse an den Interessenten, nimmt der Makler somit das Angebot des Interessenten auf die Erbringung der Vermittlungsdienstleistungen an und der Maklervertrag wird so zwischen beiden geschlossen. Erst dann - nach dem BGB am Folgetag - beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist für den Verbraucher/Interessenten zu laufen.

 

Darin liegt allerdings ein grundsätzliches und oftmals auch sehr tatsächliches Problem:

 

Ich selbst bin in den letzten drei Jahren schon zweimal auf Interessenten hereingefallen, denen ich die Objektadresse habe zukommen lassen, die dann die 14-tägige Widerrufsfrist genutzt haben, sich zum Objekteigentümer "durchzufragen" und mir danach zu verstehen gegeben haben, dass sie widerrufen und die Angelegenheit nunmehr mit dem Eigentümer selbst durchführen wollen. Auf diese Weise geht der Makler, der bereits viel Zeit und Arbeit in die Vorbereitung der Werbung gesteckt hat, ggfs. sogar noch mit dem Interessenten zusammen besichtigt hat, am Ende leer aus. Für einen Marktteilnehmer, der davon lebt, eine schwierige und inakzeptable Situation!

Daher finden Sie in den AGBen, dort in der Widerrufsbelehrung, speziell dort unter "Folgen des Widerrufs", die Regelung über den Wertersatz, welche nicht zuletzt solche Fallgestaltungen wie vorerwähnt ausgleichen hilft.

 

Kenntnisnahme der Interessenten von den AGBen durch Verbrauchererklärung:

Wertersatz bekommt der Makler in diesen Fällen aber nur, wenn er nachweisen kann, dass die betreffenden Interessenten von den AGB mit den genannten Informationen zuvor Kenntnis genommen hatten und somit "sehenden Auges" dieser Konditionen den Makler übervorteilt haben. Den Kenntnisnachweis erhält der Makler mit der Übersendung der ausgefüllten und unterschriebenen Verbrauchererklärung. Dazu gehört auch das unmissverständliche Verlangen des Verbrauchers/Interessenten, dass der Makler sofort, also bereits zu Beginn des Laufs der Widerrufsfrist/vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seinen Vermittlungsdiensten für den Verbraucher/Interessenten beginnen soll. So kann der Makler dann beruhigt weiter arbeiten und ist nicht selbst einer ihn benachteiligenden Überrumpelung durch den Interessenten ausgesetzt. Aus den besagten Gründen greifen seit der Gesetzesanpassung des Jahres 2014 die meisten Immobilienmakler zu dem Mittel der Verbrauchererklärung, das wird auch von Anwälten so empfohlen.  

 

Das Konstrukt, das der Gesetzgeber seit 2014 uns Maklern abverlangt (also die Gleichstellung mit dem Fernabsatzrecht) hat allerdings einen nicht unerheblichen Haken:

Falls die Verbrauchererklärung nicht vom Interessenten an den Makler übersandt wird, wird der Makler, der sich dem o. g. Risiko nicht aussetzen will, sein Exposé mit der Objektadresse überhaupt nicht an den Interessenten übersenden. Da etliche Interessenten nach meiner Erfahrung mit der Verbrauchererklärung "fremdeln", bleiben immer wieder insoweit Rückmeldungen aus und dem Makler entgehen so nicht wenige Besichtigungen und den Interessenten entgehen so häufig interessante Objekte.

 

Der Gesetzgeber hat uns Maklern somit durch die Angleichung des Maklerrechts an das Fernabsatzrecht eine erhebliche rechtliche und tatsächliche Hürde aufgebaut und macht uns Maklern sowie Ihnen, den Interessenten, hierdurch das Leben gleichermaßen schwer. Das sehen offenbar auch andere Makler so, die wie bisher ohne eine Verbrauchererklärung zu erbitten ihre Objekte munter weiter anbieten, allerdings hiermit jedesmal das o. g. Risiko eingehen und darunter im Falle des Falles auch leiden, wenn Interessenten innerhalb der Widerrufsfrist direkt zum Eigentümer überwechseln und den Makler so um seinen Courtageanspruch bringen. 

 

Ich gehe daher den beschwerlicheren, jedoch für beide Seiten klareren, sprich: rechtssicheren Weg. Falls mir ein Interessent die Verbrauchererklärung nicht übersendet, bekommt er auch nicht die Objektadresse, dann gibt es eben keinen Vermittlungsvertrag. Wenn der Interessent auf diese Weise zum Ausdruck bringt, auf ein Objekt verzichten zu können, dann ist das nun mal seine Entscheidung und vom Makler zu akzeptieren. Man muss sich für einen Weg entscheiden. Ich habe aber auch die Erfahrung gemacht, dass diejenigen Interessenten, die sich erklären, in der Regel einen nachhaltigeren Suchwunsch und ein stärkeres Objektinteresse aufweisen als Interessenten, die sich nicht auf diese klaren Regeln einlassen. Wie auch immer.

 

Den redlichen Interessenten brauchen die AGBen mit dem Hinweis auf den Wertersatz überhaupt nicht zu stören. Geld für den Makler gibt es ja ausschließlich erst bei notariellem Verkauf der Immobilie an den Interessenten bzw. im Vorfeld bei einer Reservierung. Bei Objekten bis Wert 500.000 EURO erhebe ich 500,- bis 1000,- EURO Reservierungsgebühr; darüber mehr, selbstverständlich stets unter Ausweisung der Mehrwertsteuer und gegen Quittung. Die Reservierungsgebühr wird bei Verkauf an den Reservierenden auf die Courtage angerechnet, ansonsten ist sie für ihn verloren. Eine Reservierungsgebühr wird von der Rechtsprechung nur bei einem qualifizierten Alleinauftrag des Maklers akzeptiert; was bei den über mich zum Verkauf angebotenen Immobilien grundsätzlich, wenn auch nicht ausnahmslos der Fall ist! Um auf "Nummer sicher" zu gehen und den Schutzzweck der Reservierung für den Interessenten zu gewährleisten, arbeite ich bei Reservierungen mit Reservierungsgebühr ausnahmslos mit dreiseitigen Reservierungsvereinbarungen (Eigentümer-Interessent-Makler); siehe noch unten. Zudem muss die Reservierungsgebühr unter 10 Prozent der zu erwartenden Courtage liegen. Die Richter bezwecken, dass der Verbraucher/Interessent davor geschützt ist, dass das Objekt während der Reservierungsdauer nicht anderen Interessenten angeboten oder bereits verkauft wird. Aus diesem Rechtsgedanken heraus nehme ich aus Gründen des Vertrauens und der allseitigen Rechtssicherheit ausnahmslos dreiseitige Reservierungsvereinbarungen vor - Interessent - Verkäufer - Makler; denn nur so kann der reservierende Interessent 100-prozentig sicher sein, dass solche wie vorerwähnten negativen Folgen für ihn nicht eintreten. Ich wirke stets darauf hin, dass der Zweck der Reservierung erfüllt werden kann. Dadurch sind auch Verlängerungen der Reservierung in Absprache mit der Eigentümer-/Verkäuferseite möglich. 

 

Der schulmäßige Ablauf in einer Geschäftsbeziehung mit einem Immobilienmakler (hier so ausführlich wie nötig und so kurz wie möglich), müsste daher grundsätzlich stets wie folgt stattfinden (ich jedenfalls halte mich an diese Schrittfolge):

 

- (1)Makler bewirbt die Immobilie inkl. seiner Konditionen im Internet (Konditionen siehe auch bei den Anbieterinformationen, dort Anbieter-Impressum, dort als pdf niedergelegt; wenn nicht, sollte der Interessent das gegenüber dem Makler unverzüglich zur Sprache bringen)

 

- (2)Interessent fragt das Objekt an

 

- (3)Makler bittet Interessent um Übersendung der Verbrauchererklärung und übersendet das betreffende Formular sowie zur Sicherheit noch mal seine AGBen im Anhang

 

- (4)Interessent übersendet die  (inkl. Interessenten-Adresse !!!) vollständig ausgefüllte sowie unterschriebene Verbrauchererklärung an Makler (mir reicht eine EMail des Interessenten mit im Anhang befindlichem pdf-Dok.; es geht hier ja immer noch erst um eine Internet-Anbahnung mit Blick auf eine vorzunehmende Besichtigung, so dass ein Original auf dem Postweg m. E. entbehrlich ist, es ist nur wichtig, dass die Unterschrift gut leserlich ist und künftig mit anderen Unterschriften des Interessenten übereinstimmt; siehe nachfolgend)

 

- (5)Vereinbarung eines Objektbesichtigungstermines

 

- (6)gemeinsame Vornahme der Objektbesichtigung

Dabei liegt der Energieausweis aus (muss - zwingend - ausliegen).

Makler bittet Interessenten, mit seiner Unterschrift die erfolgte Objektbesichtigung und das dortige Ausliegen des Energieausweises /die Einsichtnahme in den Energieausweis zu bestätigen (hier erfolgt also die zweite Unterschrift des Interessenten; s. o.)

 

- (7)Interessent meldet sich innerhalb weniger Tage, ob ihm das Objekt zusagt oder nicht, ob er noch weitere Untersuchungen zum baulichen Zustand etc. durchführen (lassen) möchte

 

- (8)ggfs. weiterer Termin/weitere Termine am/im Objekt

 

- (9)Abstandnahme des Interessenten vom Objekt oder Reservierung bzw. Auftrag an Notar, mit den Notarvorbereiten zu beginnen/Notartermin

Bei Abstandnahme vom Objekt ist Widerruf möglich (falls innerhalb der Widerrufsfrist), aber nicht erforderlich. Denn wenn es "auf natürlichem Wege" nicht zum Kauf der Immobilie kommt (sprich, weil dem Interessenten das Objekt nicht nachhaltig zusagt), dann reicht eine schlichte Mitteilung, auch telefonisch (am besten natürlich per EMail) an Makler, dass das so ist und er, der Interessent "raus" ist. Dann passiert dem Interessenten nichts, aller Aufwand, den der Makler bis dahin vorgenommen hat, ist allein seine Sache, also die Sache des Maklers. Insoweit besteht ja kein Vertrag mit dem Interessenten; der "Wertersatz" lt. AGBen als Widerrufsfolge bezieht sich ja allein auf den o. g. und vom Makler nachzuweisenden und nachgewiesenen Fall eines den Maler übervorteilenden Interessentenverhaltens. Im Normalfall trägt hingegen jeder Makler ganz allein das Risiko des möglichen Abstandnehmens der Interessenten vom Objekt, das ist auch selbstverständlich!

 

Falls noch Fragen…fragen !!!                                                                                    

 

 

 

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